Neue Gesetzte und Regeln für 2021 - das ändert sich
Wie in jedem Jahr werden auch mit dem Jahresbeginn 2021 neue Gesetze und Regeln ihre Wirksamkeit entfalten. Wir haben die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst:
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 1. November 2020. Es führt die Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und stimmt die Regeln zur Energieeffizienz und zur Nutzung von erneuerbaren Energien aufeinander ab.
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Von diesem Zeitpunkt an zahlen Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.
Das Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland erleichtert den Kommunen die Bereitstellung von Bauland, enthält nun aber doch die umstrittene Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die Frist für das Baukindergeld verlängert sich um drei Monate bis zum 31. März 2021. Davon profitieren Bürger mit Kindern, die einen Kaufvertrag unterzeichnen, eine Baugenehmigung erhalten oder mit einem Bauvorhaben beginnen.
Die Wohnungsbauprämie steigt zum 1. Januar 2021. Die Förderung und die Einkommensgrenzen werden deutlich angehoben. Künftig profitieren davon mehr Bürger.
Die neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) treten am 1.1.2021 in Kraft. Künftig wird es keine verbindlichen Mindest- oder Höchsthonorarsätze mehr geben. Die Honorare für Planerleistungen sollen nach dem Willen des EuGH frei vereinbar sein.
Weitere Gesetze betreffen Vereinfachungen bei Anträgen für Familienleistungen, die Stärkung der Vor-Ort-Apotheken, Vorgaben für den neuen Personalausweis und die Erhöhung von Kindergeld und Freibeträgen.
Neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft: Das müssen Immobilieneigentümer und Bauherrn wissen
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 1. November 2020. Es führt die Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und stimmt die Regeln zur Energieeffizienz und zur Nutzung von erneuerbaren Energien aufeinander ab. Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen:
Ab sofort müssen Bauherrn zum Heizen mindestens eine Form der erneuerbaren Energien zu nutzen. Das kann Energie aus Photovoltaik-, Solarwärme- und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen sein. Aber auch Fern- und Abwärme erfüllen diese Anforderung. Strom aus eigener Produktion kann angerechnet werden.
Ineffiziente Heizungen sind nicht mehr zulässig. Ab dem Jahr 2026 dürfen mit Heizöl oder Kohle betriebene Kessel nur ausnahmsweise betrieben werden. Kessel, die 30 Jahre oder älter sind, müssen außer Betrieb genommen werden.
Beim Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und bei der Sanierung wird die kostenlose Energieberatung Pflicht. Unternehmen, die im Rahmen einer Sanierung ein Angebot abgeben, müssen im Angebot schriftlich auf die kostenfreie Pflicht zur Energieberatung hinweisen.
Ergänzende Vorschriften zu Energieausweisen: Auch Immobilienmakler unterliegen bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses nun der Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Aussteller von Energieausweisen müssen passende Maßnahmen zur Modernisierung empfehlen. CO2-Emissionen müssen im Energieausweis genannt werden.
Die staatliche Förderung für erneuerbare Energien und effiziente Energienutzung sind nun gesetzlich verankert. Der Staat übernimmt bis zu 45 Prozent der Investitionen für klimafreundliche Heiztechnik oder Wärmedämmung. Alternativ können steuerliche Vergünstigen in Anspruch genommen werden.
Für Bauvorhaben, für die vor dem 1. November 2020 beantragt oder angezeigt wurden, gelten die neuen Regelungen nicht.
Ab Weihnachten 2020: Maklerprovision wird hälftig geteilt
Ab 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Von diesem Zeitpunkt an zahlen Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.
Das neue Gesetz regelt erstmals bundesweit, wie der Immobilienmakler bezahlt wird. Darüber war vorher lange gestritten worden, denn regional hatten sich verschiedene Provisionsmodelle etabliert. Vorübergehend war auch das schon bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführte sogenannte Bestellerprinzip im Gespräch gewesen. Danach hätte derjenige, der den Makler beauftragt, die ganze Provision zahlen müssen.
Das ist nun anders gekommen. Eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision ist zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lambrecht erklärt dazu: „Die (...) vom Bundestag beschlossene Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf wird die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum spürbar senken. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. (...) Durch die neuen Regeln erleichtern wir jungen Menschen und Familien die Bildung von Wohneigentum und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge.“
Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, kann er mit beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können nicht wirksam geschlossen werden.
Baulandmobilisierungsgesetz begrenzt Eigentumsfreiheit
Die Bundesregierung hat das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Dem Gesetz liegen Empfehlungen der Baulandkommission zugrunde. Es erleichtert den Kommunen die Bereitstellung von Bauland, enthält nun aber doch die umstrittene Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Dazu Bundesinnenminister Horst Seehofer: „Ohne Bauland können wir keine neuen Wohnungen bauen. Überall dort, wo neuer Wohnraum entstehen soll, vereinfachen und beschleunigen wir die Prozesse.“ So weit so gut.
Kritiker bemängeln jedoch erhebliche Eingriffe in die Eigentumsfreiheit. Dazu gehört die Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Mit der neuen Regelung werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Zudem sind zur Wahrung berechtigter Interessen der Eigentümer Ansprüche auf Genehmigung, beispielsweise bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, vorgesehen.
Das IW-Institut Köln hatte diese Regelung schon im Gesetzentwurf als äußerst problematisch bemängelt. Die Wohneigentumsbildung werde erschwert und verteuert. Dabei sei Wohneigentum aufgrund der niedrigen Zinsen oftmals mit geringeren Wohnkosten verbunden als das Wohnen zur Miete. Überdies trage die weite Verbreitung von Wohneigentum zu einer größeren Vermögensgleichheit bei und stellt einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge dar.
Das Gesetz unterstellt außerdem, dass Vermieter von Eigentumswohnungen über Modernisierungen und Eigenbedarfskündigungen Mieter verdrängen. Studien im Auftrag des BBSR belegen aber das Gegenteil: Gerade kleinere Investoren gehen bei Mietanpassungen und Modernisierungen sehr umsichtig vor. Und auch Eigenbedarfskündigungen spielen nur eine untergeordnete Rolle.
