Der Kauf einer Eigentumswohnung

Der Trend „Kaufen statt Mieten“ hält auch weiterhin an. Egal ob Sie Ihre neue Eigentumswohnung selbst bewohnen, als Altersvorsorge einplanen oder einfach als Kapitalanlage nutzen möchten – auf jeden Fall sollte Ihr neuer Immobilienbesitz für Sie eine wertvolle Investition sein und vor allem auch bleiben. Es geht um die richtige Lage und Ausstattung, die optimale Finanzierung sowie eine sorgfältige Überprüfung der Wohnqualität – aber nicht nur.

Besonders bei Bestandswohnungen sind Besichtigung, Sanierungszustand und Instandhaltungsrücklage extrem wichtig, um sich vor möglichen unliebsamen Überraschungen zu schützen. Bei Neubauwohnungen sind es dagegen Baubeschreibung und Zahlungsplan, die einer genauen Prüfung zu unterziehen sind. Auf diese Dokumente wird oft bei Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Notar nur kurz verwiesen – man sollte also bereits vorher genau wissen, was sie beinhalten und keinesfalls „die Katze im Sack kaufen“.

Außerdem gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung darüber hinaus einige weitere Besonderheiten zu beachten. Es geht nicht nur um die eigenen vier Wände im engeren Sinn, für die Sie verantwortlich sind. Künftig sind Sie auch Miteigentümer der gesamten Wohnanlage. In den Regelungen für das Gemeinschaftseigentum können sich jedoch diverse Fallstricke verbergen – festgehalten in den Gemeinschafts- und Teilungsvereinbarungen, aber auch in bereits früher gefassten Beschlüssen der Eigentümerversammlungen.

Werterhaltende Kriterien beim Immobilienkauf:

Wohnqualität – Standort und Ausstattung

Auch wenn Sie nicht selbst in Ihrer neuen Eigentumswohnung leben möchten, sind Ausstattung und Qualität wichtige Kriterien für den Wert Ihrer Immobilie – sei es bei der Vermietung oder einem möglichen Wiederverkauf. Zu den Prüf-Kriterien gehören u.a. Größe und Grundriss, Baujahr und Alter sowie der äußere Objektzustand, aber auch Garage sowie Kellerräume, Fahrradraum, Wasch- und Trockenraum etc. Bei Bestandsimmobilien sollte ein Immobilienkauf also niemals ohne Besichtigung stattfinden – am besten mehrmals, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Darüber hinaus können Gespräche mit anderen Mietern, Eigentümern oder dem Hausmeister wertvolle Informationen für eine Bewertung liefern.

Noch wichtiger aber ist der Standort, denn an der Ausstattung lassen sich u.U. Korrekturen und Veränderungen vornehmen, die Lage ist jedoch wie sie ist und entzieht sich Ihrem Einfluss. Hier gilt es genau hinzuschauen: Wie sind die Verkehrsanbindungen, wie die Infrastruktur? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote? Wie ist die Fluktuation in der Umgebung? Ist die Wohnungsnachfrage im Viertel stabil, wie sehen die wirtschaftlichen Entwicklungschancen in der Region aus? Das sind nur einige Fragen, die zu stellen sind.

Immobilienkauf ohne späte Überraschungen:

Rechtzeitig Neben- und Folgekosten im Blick haben

Um einen realistischen Finanzierungsplan aufstellen zu können sind eventuelle Renovierungsarbeiten in der Wohnung selbst meist einfach zu kalkulieren. Anders sieht es aus, wenn es um die laufenden Instandhaltungen und eventuell geplanten Sonderumlagen zur Behebung kleiner und größerer Mängel an der gesamten Wohnanlage geht. Als Miteigentümer kann hier manche, nicht einkalkulierte Überraschung auf Sie warten. Hier gilt es, sich einen sorgfältigen Überblick über die Bausubstanz der Gesamtanlage zu verschaffen und sich detailliert über die Rücklagen der Gemeinschaft zu informieren. Lassen Sie sich aussagekräftige Unterlagen der letzten drei bis sechs Jahre vorlegen: Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen über durchgeführte Sanierungen, Instandhaltungen und Reparaturen sowie Gesamtjahresabrechnungen mit allen Neben- und Betriebskosten etc.

Risikominderung beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand:

Überprüfung der bestehenden Regelungen der Eigentümergemeinschaft

Da Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand künftig Teil einer Hausgemeinschaft sind, sind Sie automatisch auch zum Erhalt und zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mitverpflichtet. Wenn Sie eine Bestands-Eigentumswohnung kaufen möchten, ist eine aussagekräftige Wertermittlung daher nur möglich, wenn auch eventuelle, künftige Risiken der gemeinschaftlichen Substanz erkannt und einkalkuliert werden können. Hier allein die Kosten für den reinen Quadratmeterpreis zu vergleichen, könnte unabsehbare Folgen haben.

Mögliche Stolpersteine beim Kauf einer Eigentumswohnung liegen in diesem Fall besonders in der sogenannten Teilungserklärung und in bereits bestehenden rechtlichen Regelungen aus Protokollen und Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft. Als neues Mitglied der Gemeinschaft sind nämlich auch Beschlüsse, die Jahre zurückliegen und über die Sie eventuell beim Kauf nicht informiert wurden, absolut bindend für Sie. Vorhandene Regelungen in der Teilungserklärung – beispielsweise über zur Wohnung gehörendes Sondereigentum und Sondernutzungsrechte – sind nur durch einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer zu ändern. Zudem sollten die Regelungen in der Teilungserklärung unbedingt mit den ausgehandelten Vereinbarungen im Kaufvertrag abgeglichen werden und mit diesen übereinstimmen, da Abweichungen im Kaufvertrag rechtlich nicht gültig sind.

Wir haben für Sie die wichtigsten Kriterien zusammengestellt, die Sie bei Ihrer Investition beachten können. Haben Sie Fragen zu den angeführten Themen nehmen Sie den Kontakt auf! Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Die Investition in Denkmalschutz Immobilien gehört zu der attraktivsten Möglichkeit in Deutschland Steuern in Sachwerte umzuwandeln und Sie beteiligen sich direkt an der Erhaltung wertvoller Kulturgeschichte. In wertvollen Altbauten zu wohnen ist ungebrochen angesagt und verspricht eine hohe Wohnqualität.

Die Mieter und Eigentümer der Denkmalschutz Immobilien schätzen die Einzigartigkeit der Häuser, die individuelle Gestaltung der Räume, das herrliche Wohngefühl und die Liebe zum Detail. Die Verarbeitung von Parkett und Dielen bringt eine besondere Atmosphäre in die Denkmalschutz Immobilien.

Die Investition in Denkmalimmobilien gehört zu der attraktivsten Möglichkeit in Deutschland Steuern in Sachwerte umzuwandeln und Sie beteiligen sich direkt an der Erhaltung wertvoller Kulturgeschichte. Der Trend in wertvollen Altbauten zu wohnen ist ungebrochen. Die Mieter schätzen die Einzigartigkeit der Häuser, die individuelle Gestaltung der Räume, das herrliche Wohngefühl und die Liebe zum Detail.

Gerade die Mieten für gut sanierte Altbauwohnungen sind im Steigen. In Hamburg, Leipzig, Berlin und Dresden steigen die Mieten deutlicher als in anderen Städten.
Wir bieten Ihnen die schönsten Denkmalimmobilien Deutschlands. Die hervorragende Lage und die hohe Qualität der Bauträger lassen Ihre Wohnträume wahr werden. Nutzen Sie die genialen Möglichkeiten der Investition in ein Kultur- oder Baudenkmal! Profitieren Sie von dem Steuervorteil und lassen Sie das Finanzamt an Ihrem Vermögensaufbau teilhaben. Denkmalimmobilie kaufen = Steuern sparen. Steuer-Immobilien bieten Ihnen Sicherheit – Rentabilität – Inflationsschutz. Unabhängig von Börsenschwankungen bleibt der Sachwert erhalten. Die Denkmalimmobilie ist eine Investition für die Zukunft.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

• Die einzige sinnvolle Möglichkeit der Steueroptimierung in Deutschland
• Steuerliche Abschreibung über 12 Jahre, 100% der anzuerkennenden Herstellungskosten
• Hohe Sicherheit bei einer Investition in eine Eigentumswohnung
• Nachweislich über Jahrzehnte die wertbeständigste Kapitalanlage
• Sichere Mietrendite
• Sofortige Verrechnung der Lohnsteuer für Angestellte – höhere Liquidität
• Sie profitieren von der aktuellen Unterbewertung deutscher Immobilien
• Regelmäßig positive Einwertung der Objekte bei deutschen Banken – wichtig für Ihre Optimale Finanzierung
• aktuell niedriges Zinsniveau sichert Ihnen langfristig eine überschaubare Kalkulation
• nachhaltige Wertsteigerung der Objekte durch Investition in Top Lagen
• Selbstnutzer können 90% der anzuerkennenden Herstellungskosten absetzen

Und hier noch ein weiterer sehr wichtiger Punkt:

Mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie können Sie Eigentum über Generationen sicher übertragen!

Abschreibung Eigentumswohnung

Absetzbare Aufwendungen fremd vermieteter Eigentumswohnungen:
1. Geldbeschaffungskosten, die im Jahr der Anschaffung der Eigentumswohnung absetzbar sind

• Vermittlungsgebühren für Darlehen
• Notargebühren anteilig
• Schätzkosten
• Zuteilungsgebühren
• Bereitstellungszinsen
• Auszahlungsverluste wie Disagio
• Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages
• Kosten für Fahrten zur Bank und zum Notar

2. Kosten, die mit der Immobilie - Eigentumswohnung abgeschrieben werden

• Gebäudewert
• Notargebühren anteilig
• Aufwendungen, die dem Erhalt der Immobilie dienen
• Sanierungs- und Modernisierungskosten
• Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie zugerechnet werden
• Maklercourtage
• Gebäude-Abschreibung von 2 % ab Baujahr 1924 (Abschreibung Eigentumswohnung in Denkmal-Immobilien nur der Anteil ohne Sanierungskosten)
• Gebäude-Abschreibung von 2,5% bis Baujahr 1923 (Abschreibung Eigentumswohnung in Denkmal-Immobilien nur auf den Anteil ohne Sanierungskosten)

Bei Denkmal-Immobilien gilt zusätzlich nach der deutschen Steuergesetzgebung:

Kapitalanleger können 8 Jahre 9 %, 4 Jahre 7 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten gem. § 7i EStG (Denkmalabschreibung für Immobilien) oder nach 7h EStG (Sanierungsabschreibung für Immobilien) steuerlich geltend machen. Zusätzlich werden 50 Jahre 2,0 % der 40 Jahre 2,5%, je nach Baujahr, auf die Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Afa) angerechnet. Eigennutzer können 10 Jahre 9 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) gem. § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen.
Nutzen Sie auch unseren Steuervorteilsrechner für Denkmal-Immobilien um die Abschreibung Ihrer Eigentumswohnung zu berechnen!

Was ist eine Denkmal Immobilie?

Immobilien, die als Baudenkmal oder als Denkmal Immobilie bezeichnet werden, liegen in einem festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet, welches von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit der oberen und unteren Denkmalbehörde ausgewiesen wird.

Eine Denkmalimmobile kann auch ein einzeln stehendes Gebäude sein. Oft sind diese Immobilien besonders schöne oder geschichtsträchtige Objekte im Sinne der Denkmalbehörde, die es lohnt zu erhalten und wiederherzustellen. Dazu gehören Objekte aller Epochen aber auch besondere Wohnkonzepte, die nicht unbedingt vom Alter her ein Baudenkmal vermuten lassen sondern die aufgrund historischer Begebenheiten besonders erhaltenswert sind. Beispiele hierfür sind verschiedene Wohnblöcke in Leipzig oder Dresden. Diese Objekte wurden zu unterschiedlichsten Zeiten z.B. 1953 oder 1925 errichtet und erscheinen der Denkmalbehörde vom Gesamtkonzept besonders erhaltenswert, da sie ein wesentlicher Bestandteil der deutschen Geschichte sind.
Im Bereich der Denkmal-Immobilie liegt das Risiko im Erwerb der Wohnung, der nach dem deutschen Gesetz im nicht sanierten Zustand erfolgen muss, d. h. auf gut deutsch: Sie kaufen einen Haufen hässliches und altes Gemäuer. Für Sie ist es wichtig sich im Vorfeld den Bauträger genau anzusehen. Lassen Sie sich Musterwohnungen zeigen!Referenz-objekte aus vergangenen Jahren gehören mit zu Ihrer Besichtigungstour!

Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt erst nach Beendigung der Baumaßnahme. Sie haben als Investor ein geringes Restrisiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung geringfügig abweichen kann. Die Betonung liegt auf geringfügig. Vor Baubeginn erfolgt bereits eine Absprache mit dem Finanzamt und der Denkmalbehörde welche Kosten angerechnet werden.

Ein schneller Verkauf der Immobilie ist meist nur mit hohen Verlusten zu realisieren, deshalb sollten Sie auf genügend Liquidität im Vorfeld achten. Die Finanzierung sollte unbedingt zu Ihnen passen. Ein weiteres Risiko besteht in der Vermietung. Steht die Wohnung leer, müssen Sie für den Mietausfall gerade stehen. Hierfür gibt es inzwischen auch eine zusätzliche Möglichkeit der Absicherung über eine Versicherung, die das Risiko für Sie mindert.

Wichtig für Sie: Gut sanierte Wohnungen in begehrten und entwicklungsfähigen Lagen mit Potenzial sollten Ihr Kaufgegenstand sein. Der Nutzen beim Erwerb von Immobilieneigentum überwiegt. Diese Form der Kapitalanlage, insbesondere mit einer Denkmal Afa ist zu empfehlen. Die deutsche steuerliche Gesetzgebung ermöglicht Ihnen, wer eine hohe steuerliche Belastung hat, durch Investition Steuern in Vermögen umzuwandeln. Sie bauen sich somit eine zusätzliche Altersvorsorge auf oder Sie übertragen Vermögen wertbeständig auf nachfolgende Generationen.

Immer mehr Menschen nutzen diese Methode. Ob Sie Selbstnutzer bzw. Eigennutzer sind oder eine denkmalgeschützte Wohnung als Kapitalanlage erwerben ist egal, Sie partizipieren zunehmend von der hohen Werthaltigkeit einer Immobilie. Alle gut situierten Menschen haben einen großen Teil Ihres Vermögens durch Immobilien erhalten. Krisen egal ob in der Wirtschaft, der Politik und am Finanzmarkt überlebt die Immobilie besser als jede andere Investition. Fangen Sie noch heute an und finden Sie die Lösungen für Ihre Probleme. Halten Sie legal Ihre Steuern flach!

Persönliche Erfahrung

Auch ich habe früher gezögert, so große Beträge zu investieren. Als Alternative habe ich verschiedene kleine Versicherungen abgeschlossen. Nicht unbedingt die schlechteste Entscheidung, doch die erwartete Rendite bleibt leider aus. Heute mit meinen Erfahrungen weiß ich, den gleichen Betrag monatlich in eine Immobilie mit Abschreibungsmöglichkeit investiert, würde mein Haben-Konto besser aussehen lassen. Machen Sie es gleich richtig und investieren Sie in diese besondere Anlageform! Der richtige Mix macht es. Bereits am Ende des 1. Investitionsjahres werden Sie feststellen, diese Entscheidung hat sich gelohnt. Sie führt schon nach einigen Monaten zu Resultaten. Es wäre schade, wenn Sie zu denen gehören, dies sich nicht entscheiden können.

Zum Schluss

Für eine Objektauswahl nehme ich mir viel Zeit. Die Initiatoren sind geprüft und schon viele Jahre am Markt. Liebevoll und aufwendig zu sanierende Wohnungen geben Ihnen das richtige Vertrauen in Ihre Anlage. Alte Werte, die erhalten bleiben, lassen uns den Glanz der vergangenen Zeit erleben. Gepaart mit moderner Technik erleben Ihre Mieter oder Sie selbst „Wohnen mit Leidenschaft“. Möchten auch Sie deutlich bessere Ergebnisse in Ihrer Finanzplanung erzielen?

Wenn der Eigentümer wechselt, was passiert mit dem Mieter – wechselt der auch?

Eine Eigentumswohnung zu erwerben ist für viele Menschen immer interessanter. Tägliche Berichte in den Medien sprechen von immer höher steigenden Mieten und boomenden Immobilienpreisen. Was steckt genau dahinter, wenn ein Erwerber eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft und diese bereits einen Mieter hat. Oft wird das Szenario heruntergespielt. Bestehende Mietverhältnisse werden unzureichend erklärt. Wichtig für den Erwerber zu wissen, der Mieter kann mit Erwerb der Wohnung nicht automatisch gekündigt werden. Eine Selbstnutzung, so logisch wie es erscheinen mag, ist nicht sofort möglich. Der Erwerber tritt anstelle des Verkäufers in das bestehende Mietverhältnis ein. Nutzen Sie die Wohnung als Kapitalanlage nach dem Kauf, machen Sie vorher von Ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch. Möchte der Erwerber dieses Mietverhältnis weiterführen und betrachtet die Wohnung als Kapitalanlage ist alles gut. Im Notarvertrag wird geregelt, wann genau die Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen. Wichtig ist hier auch festzuhalten, ab wann die Miete dem Käufer zusteht, wie mit der Instandhaltungsrücklage umgegangen wird und welche Regelungen bezüglich der Mieterkautionen getroffen werden.

Wenn der Erwerber allerdings die Wohnung später selber nutzen möchte, ist dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag entsprechend zielgerichtet zu gestalten. Anwaltliche und notarielle Beratungen sind unumgänglich. Auf den Zustand der Immobilie, die Finanzierung u.ä. möchten wir in diesem Artikel nicht weiter eingehen, obwohl es sehr wichtige Schritte bei der Beurteilung der Kaufentscheidung einer Eigentumswohnung sind.

Eine unvermietete Eigentumswohnung kann wahrscheinlich einen höheren Kaufpreis erzielen. Quatsch ist es, wenn der Verkäufer noch kurz vorher eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, um hier einen Vorteil für sich zu erzielen. Nach dem Verkauf hat er keinen Anspruch darauf. Die Prozesse der Umschreibung der Vermögensanlage in Form der Eigentumswohnung sind sehr langwierig. Somit hat der neue Eigentümer nach Abschluss des Kaufvertrages noch nicht das Recht, dem Mieter zu kündigen. Erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch ist es möglich dem Mieter eine ordentliche Kündigung zu senden unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.